Jahresbericht 2025

Teilen als Fundament  

Räume, Ressourcen und Verantwortung zu teilen, schafft Halt und fördert Zugehörigkeit. Diese Überzeugung ist in unseren Grundwerten angelegt: Die Genossenschaft wandelt Besitz in geteiltes Gut. Daraus entsteht Gemeinschaft. Willkommen zum Jahresbericht 2025.

Wenn wir heute in die Welt schauen, ist vieles in Veränderung, im Wandel und in Bewegung. Politische Spannungen, Krisen und Unsicherheiten prägen unseren Alltag und verstärken das Bedürfnis nach Stabilität, Verlässlichkeit und Orientierung. 2025 war ein Jahr, in dem die Welt spürbar aus den Fugen geraten ist.

Inmitten dieser Unbeständigkeit wird deutlich, wie wertvoll Orte sind, die Halt geben, die einfach da sind und zuverlässig gehütet, bespielt und mit Leben gefüllt werden: gemeinschaftliche Räume, die nicht jeden Trend mitmachen, sondern von Beziehungen, Verantwortung und gegenseitiger Unterstützung leben. Gerade hier zeigt sich, was die Genossenschaft Kalkbreite ausmacht: ein Ort, der auf Solidarität aufbaut, auch wenn sich vieles um uns herum rasant verändert. Ein Ort, an dem Teilen als Prinzip gelebte Tradition ist – das Teilen von Raum, von Ressourcen, von Verantwortung.

Genau hier setzt unser Titelthema an. Unsere Häuser und Räume, unsere Flex-Meetingräume und Guesthouses werden nicht nur genutzt, sondern gemeinsam getragen: Wohnraum, Arbeitsorte, gemeinschaftliche Flächen und kulturelle Angebote entstehen aus der Idee, dass Teilen mehr ermöglicht als Besitzen. Es schafft Zugänge, fördert Austausch und macht aus einzelnen Nutzungen ein lebendiges Ganzes. In der Kalkbreite und im Zollhaus wird dieses Prinzip täglich sichtbar. Im Grossen wie im Kleinen.

Teilen als Dialog im Spannungsfeld unserer Werte  

Das Jahr hat uns herausgefordert mit Entscheidungen, die wir nicht auf die leichte Schulter nahmen. Die ausserordentliche Generalversammlung zur Darlehensforderung gegenüber dem uns lieb gewordenen Kino in der Kalkbreite war ein steiler Einstieg. Viele unserer Mitglieder haben sich ernsthaft mit den Fragen auseinandergesetzt und die Diskussionen zeigten, dass die Werte, die unserem Handeln zugrunde liegen, tragfähig sind und uns in unseren Entscheidungen leiten.

Wirtschaftliche Verantwortung und solidarisches Handeln prägten den Entscheid, den wir fortan in den Büchern mittragen. Für uns wurde deutlich, dass wir uns verstärkt mit den uns zugrundeliegenden Werten auseinandersetzen möchten. Sind das noch die Werte, die die Anfänge unserer Genossenschaft prägten oder haben sich diese im Wachstum verändert? Haben die Weltlage und die politische Herausforderung unsere Grundwerte erschüttert oder gar verstärkt?

Genau das wollten wir von euch wissen und haben mit einem Online-Fragebogen gefragt: Was ist euch an der Kalkbreite wichtig? Welche Werte haltet ihr hoch? Was macht uns aus? Wo setzen wir uns ein? Aus den vielen Rückmeldungen entstand eine Grundlage für ein gemeinsames Verständnis unserer genossenschaftlichen Ausrichtung, eine Vision, die diesem Jahresbericht beiliegt. Der Prozess, lieferte nicht nur Antworten, sondern eröffnete auch neue Fragen. Im Grundsatz waren sich alle einig, wir wollen eine Genossenschaft sein, die sich positioniert, die zum Dialog über Stadt und Stadtleben beiträgt. Formate wie «Bright! Dialog mit Format» oder die «Plattform Leepünt» in Dübendorf schufen Räume für Austausch über Fragen der Wohnpolitik, des Wohnens als Grundrecht und des städtischen Zusammenlebens – auch über die Stadtgrenzen hinaus.

Teilen heisst auch Reibung und gemeinsames Lernen  

Die parallelen Prozesse von Wachstum, Betriebsentwicklung und intensivierten Mitwirkungsformaten führten zu Spannungen und Zielkonflikten – ein Ergebnis von dichtem Leben, dem wir Raum für Dialog boten. Immer wieder zeigte sich, dass der Austausch, das Gespräch und die gemeinsame Diskussion zu Lösungen führen, die wir manchmal nicht erwartet haben, die jedoch von allen mitgetragen werden.

Belastung zeigte sich auch in den diversen Mängeln der beiden Siedlungen, die von den Mietenden Geduld und Ausdauer abverlangten. Der Zustand der Fassade in der Kalkbreite, die Herausforderungen mit den Fenstern im Zollhaus, alle kleineren und grösseren Mängel, die behoben werden wollten, waren für alle Beteiligten aufwändig und belastend. Umso mehr gilt unser Dank an dieser Stelle den Mieter*innen für ihre Nachsicht und konstruktive Zusammenarbeit sowie den Projektleiter*innen für ihren unermüdlichen Einsatz.

Die Eröffnung des lang ersehnten Kinderkletterturms auf der Gleisterrasse, das Zollstrassefäscht, ein Tag und eine Nacht des Feierns mit den Nachbar*innen und der Stadt, die Erweiterung des Angebots der Kalkucina mit einem offenen Mittagstisch oder der Besuch von Christoph Faulhaber, dessen langfristiges Kunstprojekt die Kalkbreite seit über einem Jahrzehnt begleitet und uns schlussendlich in die bestgehüteten Schliessfächer der Zürcher Kantonalbank brachte – all das zeigt die lebendige und erfreuliche Seite des Jahres 2025. Und wenn es mal weniger gut läuft, dann ist neben euch Genossenschafter*innen ein tolles Team zur Stelle. Dieses unterliegt – wie die Welt, wie die Stadt, wie die Genossenschaft selbst – ebenfalls der Veränderung: Im Jahr 2025 verabschiedeten wir uns von Barbara Zibell, Martin Schick, Lukas Meier und Manuel Suess; wir danken euch für euer wertvolles Engagement. Neu willkommen heissen wir neben Ary Marques da Silva, Peter Balazs und Selamanit Araya auch 183 neue Genossenschafter*innen.

Die freudigen Momente vermischten sich manchmal mit den Herausforderungen. Das Schöne mit dem Bitteren. Was wir mitnehmen aus diesem Jahr, ist: Wir teilen die Erfahrungen und lernen gemeinsam.

Teilen beginnt beim Zugang

Zum Ende des Jahres durften wir unsere Website neu aufschalten – inhaltlich geschärft entlang der drei Bereiche «Bauen, Leben und Besuchen». So machen wir die drei prägenden Säulen unserer Genossenschaft sichtbar. Unsere statuarische Kernaufgabe liegt im Bauen und Betreiben von preisgünstigen Wohn- und Gewerberaum. Unsere Vision ist jedoch das Teilen. Wir teilen unsere Räume mit allen, die urbane Räume neu denken und gemeinsam gestalten wollen. So entsteht zwischen Wohnen, Gewerbe und Kultur ein lebendiges Miteinander. Denn Teilen schafft Möglichkeiten und gibt Halt.

2025 war kein Jahr der einfachen Antworten. Es war ein Jahr der Reibung und des gemeinsamen Lernens. Wir danken allen, die sich mitgeteilt, mitgedacht, mitdiskutiert, mitgearbeitet und mitgetragen haben – und wir freuen uns auf das, was wir gemeinsam weiterbauen.

‍

Der Vorstand

Carlo Metz, Co-Präsidium

Lars Koch

Laszlo Blaser

Michaela Pöschik

Monika Saxer

Ramon Wespe

Sabina Ruff, Co-Präsidium

Tobias Häne

Allgemeiner Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr schliesst mit einem Plus von rund TCHF 671. Das positive Jahresergebnis ist jedoch zu einem wesentlichen Teil auf ausserordentliche und einmalige Effekte zurückzuführen, insbesondere auf die Auflösung von Wertberichtigungen auf langfristigen Forderungen im Zusammenhang mit der Darlehensregelung der Neugass Kino AG (Houdini). Die operative Ertragskraft des laufenden Betriebs entwickelt sich stabil, aber weniger dynamisch als das ausgewiesene Jahresergebnis vermuten lässt.

Der Mietertrag fällt über beide Liegenschaften leicht höher aus als im Vorjahr. Dies hauptsächlich aufgrund der Mietzinsanpassung bei den Wohnungen in der Liegenschaft Kalkbreite an den gestiegenen Referenzzinssatz.

Die Unterhaltskosten fielen aufgrund der weiterhin bestehenden Baumängel in der Liegenschaft Zollhaus und deren Behebung höher aus als im Vorjahr, insbesondere die Fenstersanierungen.

Trotz stabiler bis leicht steigender Mieterträge fiel der operative Betriebserfolg im Berichtsjahr tiefer aus als im Vorjahr. Grund dafür sind insbesondere gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten sowie höhere nicht verrechenbare Heiz- und Nebenkosten. Diese Entwicklung wird von Vorstand und Geschäftsleitung aufmerksam verfolgt.

Der Bereich Guesthouse & Flex hat das Jahr mit einem Nettoertrag von rund TCHF 1'192 abgeschlossen, was TCHF 18 unter dem Vorjahr und gut TCHF 63 unter Budget liegt. Im Vorjahr eingeführte Sonderaktionen in auslastungsschwachen Wochen während den Sommerferien und in der zweiten Dezemberhälfte sowie ein besseres Angebot für Gruppenbuchungen wurden auch im Abschlussjahr angewendet und halfen zu einer grösseren Auslastung während diesen Perioden.

Für die Entwicklung des Bauprojekts Leepünt wurden Aufwände von TCHF 241 aktiviert, davon fallen TCHF 109 auf Eigenleistungen.

Auf langfristigen Forderungen wurden Wertberichtigungen von insgesamt TCHF 1'407 aufgelöst, je etwa zur Hälfte aufgrund Teilamortisationszahlungen und Darlehensverzichten.

Die Rechnung 2025 schliesst unter Einrechnung dieser Effekte um rund TCHF 1'185 besser ab als budgetiert. Einlagen in den Heimfallfonds sind ab dem 11. Jahr (2024) nach Bezug der Wohnungen jährlich mit 0.5 % der Nettoanlagekosten zu amortisieren. Nächste Einlagen sind ab 2027 relevant, da Einlagen für drei Jahre bereits in den Jahren 2015-2017 erfolgt sind. Einlagen in den Erneuerungsfonds wurden für beide Liegenschaften vorgenommen.

Im Berichtsjahr konnte eine fällige Darlehenstranche über TCHF 6'000 zu vorteilhaften Konditionen abgelöst werden, womit die Genossenschaft weiterhin vom sehr günstigen Zinsumfeld profitiert und eine Gesamtzinsbelastung per Ende des Berichtsjahrs ausweist, die unter dem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 % liegt. Vorstand und Geschäftsleitungskreis sind sich bewusst, dass bei im Jahr 2026 anfallenden Refinanzierungen mit höheren Zinssätzen zu rechnen ist, was die finanziellen Rahmenbedingungen verändern wird. Entsprechend wird der Zinsentwicklung eine hohe Bedeutung beigemessen sowie eine vorausschauende Finanzstrategie verfolgt, die diese absehbaren Risiken in der mittel- und langfristigen Finanzplanung angemessen berücksichtigt. Eine ausreichende Liquidität war im gesamten Geschäftsjahr jederzeit gewährleistet.

‍

Durchführung  Risikobeurteilung

Eine Risikobeurteilung wurde vierteljährlich für den Betrieb durchgeführt und vom Vorstand zur Kenntnis genommen.

Im Zusammenhang mit der Liegenschaft Zollhaus wird aktuell die mietzinsrelevante Einordnung einzelner spezieller Wohnformen in Abstimmung mit den zuständigen Stellen von Stadt und Kanton überprüft. Die finanziellen Auswirkungen dieser Abklärungen lassen sich zum heutigen Zeitpunkt noch nicht verlässlich beziffern. Allfällige Massnahmen werden nach Vorliegen der Ergebnisse beurteilt.

‍

Vermietungslage

Die Vermietungslage bei den Wohnungen ist gut. Es gab keine grössere Anzahl Wohnungswechsel in den Liegenschaften Kalkbreite und Zollhaus.

Die Vermietungslage beim Gewerbe ist auch gut. Ausser bei einem längeren Leerstand in der Liegenschaft Kalkbreite sind alle Gewerbemietobjekte vermietet und der Mietertragsausfall für alle Leerstände beläuft sich auf nur rund TCHF 65.

‍

Bauprojekte, Sanierungen

Die fortwährende Fassadensanierung in der Liegenschaft Kalkbreite konnte wie schon in den Jahren zuvor vollständig über die Erfolgsrechnung gedeckt werden, der Erneuerungsfonds musste im Abschlussjahr erneut nicht belastet werden.

In der Liegenschaft Zollhaus sind die Mängelbehebungen und Bereinigungen von Anfangsproblemen noch nicht abgeschlossen. Die erwarteten Kosten wurden für bereits ausgeführte, aber noch nicht verrechnete Arbeiten, abgegrenzt.

Die Planung für das Projekt Leepünt schreitet voran. Insgesamt fielen rund TCHF 241 für Vertragsverhandlungen und Planung an (inkl. Löhne und Leistungen Dritter).

‍

Aussergewöhnliche Ereignisse

Im Januar wurde eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen aufgrund der Darlehenssituation der Neugass Kino AG (Kino Houdini). Dabei wurde die sogenannte «Drittelslösung» verabschiedet, wobei ein Drittel des Darlehens amortisiert, und auf ein weiteres Drittel verzichtet wurde. Die daraus entstandene Auflösung der Wertberichtigung von knapp TCHF 1'196 des bereits im Jahr 2019 vollständig wertberichtigten Darlehens zeigt einen positiven Einfluss in der Erfolgsrechnung.

‍

Organisation

Die Genossenschaft Kalkbreite befindet sich in einer wichtigen Phase ihrer organisationalen Entwicklung. Im Rahmen eines Transformationsprozesses wurde eine Struktur der Selbstorganisation mit erweitertem Geschäftsleitungskreis eingeführt. Bewusst authentisch auf unsere spezifischen Bedürfnisse angepasst, was dem Geist einer lebendigen Organisation entspricht.

‍

Ausblick

Beim Projekt Leepünt gehen die Vertragsverhandlungen in Richtung Abschlussphase und werden voraussichtlich noch 2026 dem Stadtrat und Gemeinderat von Dübendorf zur Prüfung vorgelegt werden können. Die Genossenschaft prüft im Rahmen der Resultate aus der Wachstumsumfrage laufend weitere Entwicklungsmöglichkeiten.

Auslaufende Finanzierungen für die Liegenschaft Zollhaus werden mit den aktuellen Finanzierungspartnern erneuert. Das Zinsniveau liegt über dem aktuellen Referenzzinssatz und die Finanzierungskosten werden erwartungsgemäss höher als bisher ausfallen. Vorausschauend auf neue Projekte sind Verhandlungen mit weiteren Finanzierungspartnern aufgenommen und neue Geschäftsbeziehungen werden aufgebaut.

‍

Der Finanzausschuss

Andreas Baur

Carlo Metz

Michaela Pöschik

Sebastian Oswald

ab September: Peter Balazs

Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor, den Bilanzerfolg wie folgt zu verwenden:

An die Generalversammlung der Genossenschaft Kalkbreite, Zürich

Prüfungsurteil

Wir haben die Jahresrechnung der Genossenschaft Kalkbreite (die Genossenschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2025, der Erfolgsrechnung und der Geldflussrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht die beigefügte Jahresrechnung dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

‍

Verantwortlichkeiten des Vorstands für die Jahresrechnung

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Vorstand als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Vorstand beabsichtigt, entweder die Genossenschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.

‍

Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts.

‍

Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Vorstandes ausgestaltetes Internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

‍

Zürich, 14. April 2026

OBT AG

Jahresabschluss nach Swiss GAAP Kern-FER

Die Rechnungslegungsvorschriften verpflichten uns, einen zusätzlichen Jahresabschluss nach einem anerkannten Rechnungslegungsstandard zu erstellen. Dieser muss den Genossenschafter*innen zur Kenntnis gebracht werden, darüber kann die Generalversammlung jedoch nicht befinden. Dieser Jahresabschluss steht auf unserer Website unter «Genossenschaft» in der Rubrik «Jahresbericht» zum Download bereit.

Das Organisationsreglement der Genossenschaft sieht eine Offenlegung der Interessenbindungen aller Vorstandsmitglieder vor (Art. 8.1, Abs. 4).

Die Offenlegungspflicht dient der Transparenz über politische und geschäftliche Interessenverflechtungen der Vorstandsmitglieder. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Genossenschafter*innen erkennen können, welche privaten und beruflichen Tätigkeiten die Entscheidungsfindung der Vorstandsmitglieder beeinflussen können.

Die Vorstandsmitglieder deklarieren ihre Interessen selbst und sind für die Vollständigkeit ihrer Angaben verantwortlich.