Mietzinse & Anteilkapital

Durch den Baurechtsvertrag mit der Stadt Zürich für die Siedlung Kalkbreite ist die Genossenschaft der städtischen Finanzkontrolle und – als gemeinnütziger Bauträger für den Wohnteil aller Liegenschaften – den städtischen Richtlinien zur Wohnbauförderung unterstellt. Alle Wohnungen werden somit nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet und unterstehen dem städtischen Mietzinsreglement (weitere Informationen). Die Gewerbeflächen werden mit einer moderaten Marktmiete vermietet.

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Die Wohnungsmieten berechnen sich aufgrund der Hauptnutzflächen, also der effektiven Wohnfläche sowie der zur Wohnung gehörigen Aussen- und Lagerflächen (Loggia, Wohnungskeller). Bei Cluster-Wohnungen kommt der Anteil der Fläche der Cluster-Gemeinschaftsräume, bei den Wohnungen des Grosshaushaltes der Anteil der Fläche von Essraum und Küche im 2.OG hinzu.

Die Gewerbemieter*innen haben jeweils feste, auf fünf bzw. zehn Jahre befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsoptionen. Die Mietzinsen werden aufgrund von Nutzfläche und Lage mit jeder Mietpartei individuell festgelegt. Mit einigen Mieter*innen werden, um den Einstieg zu erleichtern, umsatzabhängige Mieten vereinbart.

Die Nutzung der allen Mieter*innen (Wohnen & Gewerbe) zur Verfügung stehenden Gemeinschafts- und Aussenräume, ist in den Mietzinsen eingerechnet.

Abstufung Wohnungsmieten

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Das Berechnungsmodell für die Wohnungsmieten erlaubt eine Abstufung der Flächenpreise je nach Grösse und Qualität der Wohnung. Dadurch soll die soziale Durchmischung gefördert werden, indem beispielsweise einkommensschwache Mieter*innen günstige Wohnungen belegen können, auch wenn sie zur Miete subventionierter Wohnungen nicht berechtigt sind. Die Abstufungskriterien sind:

  • Zimmerzahl: Die Erstellungskosten pro Quadratmeter nehmen mit steigender Wohnungsgrösse ab. Auf den Flächenpreis einer 1.5-Zimmer-Wohnung wird beispielsweise ein Zuschlag von rund 8.5 % gegenüber einer 4.5-Zimmer-Wohnung gerechnet.

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  • Geschoss: Die von Geschoss zu Geschoss steigende Licht- und Sichtqualität (5. und 6. OG liegen höher als die Dächer der meisten umliegenden Gebäude) wird – ausgehend vom 4. OG als Normgeschoss – mit einem Geschosszuschlag bzw. -abzug von rund 10.0 % pro Geschoss berücksichtigt.
  • Orientierung: Bei einzelnen Wohnungen, die in ihrer Ausrichtung besonders bevorzugt oder benachteiligt sind (z.B. einseitige Orientierung der Cluster-Wohnungen auf Hof oder Strasse) wird ein zusätzlicher Zuschlag bzw. Abzug in der Miete eingerechnet.

Nebenkosten Wohnungen

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Aufgrund der Bestimmungen des städtischen Mietzinsreglements können nur Kosten für Heizung und Lüftung, Warmwasser, Allgemeinstrom und Treppenhausreinigung als eigentliche Nebenkosten ausgewiesen werden. Um weitere verbrauchsabhängige und für die Liegenschaft Kalkbreite spezifische Kosten sowie die in den Statuten verankerten Solidaritätsbeiträge verrechnen zu können, hat die Genossenschaft mit dem städtischen Büro für Wohnbauförderung folgende Aufteilung der Mietbestandteile vereinbart:

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  • Nettomiete 2: Kalkbreite-spezifische Kosten, die entweder vom individuellen Verbrauch abhängig sind (Kaltwasser), aufgrund des Organisationsreglements erhoben werden (Serviceleistungen Empfang) oder vom Umfang der freiwilligen Arbeit durch die Bewohner*innen abhängt (Pflege Dachgärten). Diese Kosten sind Bestandteil der Nettomiete und werden jährlich abgerechnet.
  • Nebenkosten: Die Nebenkosten umfassen die gemäss Mietzinsreglement der Stadt Zürich zulässigen Nebenkosten. Die Nebenkosten werden jährlich nach Verbrauch abgerechnet.
  • Statutarische Beiträge: Zusätzlich wird gemäss Statuten ein Beitrag für den Solidaritätsfonds erhoben.

Subventionierung

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Um auch einkommensschwachen Haushalten den Bezug einer Wohnung zu ermöglichen, gibt es in der Kalkbreite insgesamt elf von Stadt und Kanton subventionierte Wohnungen unterschiedlicher Grösse:

  • 2 Einpersonenwohnungen (1.5-Zimmer-Wohnungen)
  • 1 Atelierwohnung (2.5-Zimmer-Wohnung)
  • 2 Zweipersonenwohnungen (3-Zimmer-Wohnungen)
  • 6 Familienwohnungen (4.5- und 5.5-Zimmer-Wohnungen)

Die Nettomietzinsen der subventionierten Wohnungen

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reduzieren sich gegenüber den Basismietzinsen um rund 15 %. Für die Mieter*innen subventionierter Wohnungen gelten Einkommenslimiten. Detaillierte Informationen finden sich im Merkblatt „Anforderungen an Mieter*innen“ der kantonalen Fachstelle für Wohnbauförderung.

Solidaritätsfonds

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Um Haushalte mit geringeren finanziellen Mitteln bei der Finanzierung der Anteilscheine sowie bei zu starker Belastung des Haushaltsbudgets durch die Miete zu unterstützen, wurde ein Fonds eingerichtet, mit dem sich die Bewohner*innen gegenseitig solidarisch aushelfen. Pro Monat wird auf jeder Monatsmiete ein bestimmter Betrag zur Speisung des Fonds erhoben.

Download Solidaritätsfondsreglement

Anteilkapital

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Dank der Bindung des Kalkbreite-Areals an die Stadt Zürich, beteiligt sich die städtische Pensionskasse bis zu einem Belehnungsgrad von 94 % an der Finanzierung. Dadurch benötigt die Genossenschaft einen vergleichsweise niedrigen Eigenmittelanteil von 6 %. Den grössten Teil des benötigten Anteilkapitals müssen die Wohnungs- und Gewerbemieter*innen mit dem proportional zur beanspruchten Nutzfläche berechneten Pflicht-Anteilkapital einbringen. Dieses beträgt CHF 260.–/m2 Hauptnutzfläche. Daneben halten auch externe Genossenschaftsmitglieder sowie ein Dutzend Zürcher Wohnbaugenossenschaften und die Stadt Zürich einen Teil

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des Anteilkapitals. Wohnungsmieter*innen haben die Möglichkeit, nach Abschluss des Mietvertrags ihr Anteilkapital oder einen Teil davon aus dem Sparkapital ihrer Pensionskasse einzubringen. Der Teil des Pflicht-Anteilkapitals, der als Mietzinssicherheit dient (rund drei Monatsmieten) kann nicht von der Pensionskasse bezogen werden. Das Anteilkapital wird gemäss Statuten nicht verzinst.