Loyers & capital social

Suite au contrat de droit de superficie conclu avec la ville de Zurich pour édifier le bâtiment de Kalkbreite, la coopérative est soumise au contrôle de la ville sur ses finances et – en tant que maître d’ouvrage d’utilité publique – de la politique de la ville concernant la promotion du logement d’utilité publique. Ainsi, les loyers de tous les appartements sont basés sur le principe du prix côutant, conformément au règlement de la ville concernant les loyers (autres informations). Les espaces commerciaux sont loués selon des loyers modérés.

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Les loyers des appartemants sont calculés selon la surface utile principale (SUP) – représentant la surface habitable effective – les surfaces de stockage et les espaces extérieurs dont profite le logement (loggia, cave). Dans le cas des appartements clusters, il faut ajouter la quote-part de la surface des pièces communes. Dans le cas des appartements dépendant du grand foyer, il faut ajouter la quote-part de la surface de la cantine et de la cuisine professionnelle.

Les locataires des surfaces d’activités bénéficient de contrats de location à durée limitée, respectivement de cinq ou dix ans, avec des options de prolongation. Les loyers sont fixés individuellement en fonction de la surface utile et de la situation. Pour certains locataires, le loyer est basé sur le chiffre d’affaires, de façon à faciliter le lancement et le développement de leur activité.

Tous les loyers incluent le droit d’utilisation des espaces communs et des espaces extérieurs qui sont à la disposition de l’ensemble des locataires (logement & commerce).

Modulation des loyers

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Le modèle de calcul des loyers des appartements permet une modulation des coûts au mètre carré selon la taille et la qualité du logement. Cela favorise la mixité sociale, en permettant par exemple à des locataires ayant des revenus modestes d’occuper des logements abordables, même s’ils dépassent les plafonds de revenus concernant les logements subventionnés. Les critères de modulation sont les suivants:

  • Nombre de pièces: les coûts au mètre carré diminuent selon la taille du logement. A titre d’exemple, le prix par mètre carré d’un appartement de 1,5 pièces est majoré d’environ 8,5 % par rapport au mètre d’un appartement de 4,5 pièces.

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  • Étage: la luminosité et le dégagement augmentant à chaque niveau est prise en compte (le 5ème et le 6ème étage sont plus élevés que la plupart des toits environnants). Ainsi, une majoration ou réduction d’environ 10 % par étage est appliquée oar rapport au 4ème étage qui fait office de référence.
  • Orientation: l’orientation dont bénéficient certains logements étant particulièrement avantagée ou désavantagée (par ex. appartements clusters mono-orientés sur cour ou sur rue), une majoration ou encore une déduction supplémentaire est appliquée au loyer.

Coûts annexes logements

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En raison des dispositions du règlement de la ville concernant les loyers, seuls les coûts de chauffage et de ventilation, d’eau chaude, d’électricité générale et de nettoyage des cages d’escalier peuvent être déclarés en tant que coûts annexes à proprement parler. Afin de couvrir les autres coûts liés à la consommatin qui dépendent d’un mode de vie spécifique, et d’alimenter le fonds de solidarité ancré dans les statuts, la coopérative Kalkbreite a convenu avec le service municipal chargé de la promotion du logement la répartition suivante des éléments constitutifs du loyer:

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  • Loyer net 2: coûts spécifiques facturés sur la base du règlement (prestations de services réception) qui dépendent de la consommation individuelle (eau froide) mais aussi de la part de travail volontaire effectuée par les habitant-e-s (entretien des toitures-terrasses). Ces coûts font partie du loyer net et sont décomptés annuellement.
  • Charges annexes: les charges annexes comprennent les coûts annexes autorisés selon le règlement de la ville de Zurich concernant les loyers. Les coûts annexes sont décomptés annuellement en fonction de la consommation individuelle.
  • Cotisations statutaires: en outre, une cotisation est collectée qui permet d’alimenter le fonds de solidarité, conformément aux statuts (en allemand).

Subventions

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Afin que les ménages les plus modestes puissent aussi emménager à Kalkbreite, onze appartements de tailles différentes sont subventionnés par la ville et le canton:

  • 2 appartements 1.5 pièce (1 personne)
  • 1 appartement-atelier 2,5 pièces (1-2 personnes)
  • 2 appartements 3 pièces (2 personnes)
  • 6 appartements familiaux de 4,5 et à 5,5 pièces.

Les loyers nets des logements subventionnés sont environ 15 % moins onéreux que loyers des appartements de la coopérative. Les locataires de logements subventionnés doivent respecter des plafonds de revenus. Des informations détaillées figurent dans la fiche « devoirs des locataires» du service cantonal chargé de la promotion du logement.

Fonds de solidarité

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Afin d’aider des ménages les plus modestes à acquérir les parts sociales ou lorsque le loyer est trop onéreux au regard du budget des ménages, un fonds de solidarité a été mis en place permettant aux habitant-e-s de de s’entraider. Ce fonds est alimenté chaque mois par un certain montant prélevé directement sur le loyer mensuel.

Télécharger le règlement du fonds de solidarité (en allemand)

Capital social

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Le financement du complexe Kalkbreite est constitué majoritairemnent par un emprunt bancaire que la caisse de pensions de la Ville de Zurich a accepté de consolider jusqu’à atteindre un part de capital emprunté à 94 %. Il en découle une relation de dépendance entre la ville de Zurich et la coopérative, dont les fonds propres sont relativement faible et représentent seulement 6 %. La plus grande partie du capital social nécessaire est garanti par les coopérateurs en étant calculé proportionnellement à la surface utile souhaitée. Ce dernier se base sur la surface utilisée principale (SUP) et s’élève à 260 CHF/m2.

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Par ailleurs, une partie du capital social est aussi détenu par la ville de Zurich, une douzaine de coopératives d’habitation locales des membres externes. Après la conclusion du contrat de location, les locataires des appartements ont la possibilité d’apporter tout ou partie du capital social exigé en liquidités ou à partir du capital épargne de leur caisse de pension. La part du capital social obligatoire qui sert de dépôt de garantie (environ trois loyers) doit être garanti en liquidités. Conformément aux statuts, ce capital social ne peut pas être rémunéré.